جلوگیری از ورود مستاجر به مغازه

_{^{پاسخ – آیا مالک سرقفلی حق دارد از ورود مستاجر به مغازه جلوگیری کند ؟}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر دریافت مبلغی معین در اختیار طرف مقابل قرار می دهد. اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می گویند.
• اجاره عقدی است تملیکی، لازم، معوض، موقت و رضایی است.
• علاوه بر این به موجب ماده 471 قانون مدنی در عقد اجاره می باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد. انواع قرارداد اجاره شامل اجاره اشیا، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص است که هر کدام از آن ها احکام مخصوص به خودش را دارد. 
• سرقفلی به موجب قانون مبلغی است که مالک ملکی در ازای اجاره ی آن ملک به دیگری آن را دریافت میکند و در پایان مدت عقد اجاره ملزم است این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند.
• از ویژگی های سرقفلی که آن را از حق کسب و پیشه متمایز می کند می توان به مبنای آن ها اشاره نمود؛ توضیح آنکه حق کسب و پیشه حقی است که مستاجر ملک به علت حسن شهرت و کسب مشتری در ملکی بدست می آورد و مبنای آن نیز همین رونق کسب است که با فعالیت مشتری حاصل می شود حال آنکه سرقفلی از ابتدای اجاره وجود داشته و با توافق موجر و مستاجر تعیین می گردد و مبنای آن پرداخت مبلغ در ابتدای عقد اجاره است.
• انتقال حق سرقفلی منوط به اجازه ی موجر است و کسی که حق سرقفلی دارد باید اجازه ی انتقال یا در عقد اجاره یا خارج از آن به او داده شده باشد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص راه جلوگیری از ورود مستاجر به مغازه}}

♦ در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت کسی که مغازه را به شما اجاره داده خود مستاجر موضوع قانون سال 76 بوده و حق سرقفلی دارد و مالک ملک نیست و اقدام وی مورد حمایت قانونگذار نیست. مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

♦ همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح قانونی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد. 
 به همین جهت شخصی که ملک را به شما اجاره داده به جای اقدام برای تخلیه از ترس رد دعوا خود اقدام به قفل کردن مغازه و جلوگیری از ورود آخرین مستاجر کرده است.

 بنابراین اقدام او مجاز نبوده و به نظر می رسد بشود از او تحت تصرف عدوانی موضوع ماده 158 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی شکایت کرد. همچنین اموال متعلق به شما مورد غصب و استیلا غیر قانونی قرار گرفته است و این مسأله موجب ضامن بودن غاصب در برابر شما می شود.

در خصوص سوال دوم باید گفت حق کسب و پیشه و سرقفلی به شما تعلق نمی گیرد. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - ممانعت موجر از وورد مستاجر به مغازه}}

ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.

ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.

ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.

ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.

ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی
دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.

ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی
در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نمایدکه موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما