تشخیص و تفکیک قرارداد مشارکت در ساخت از پیش فروش
با سلام.من یک قرارداد دارم که عنوانش مشارکت در ساخت است قرار بوده در قبال پرداخت اقساط یک مغازه در طبقه اول یک مجتمع تجاری دریافت کنم واحد مشخص نشده و قرار بوده بر اساس امتیاز افراد بر اساس فیشهای واریزی تعیین گردد . با اینکه زمان تحویل گذشته پروژه فقط 7 درصد پیشرفت فیزیکی دارد و پروانه ساخت در سال 97 منقضی شده. دادگاه تصریح کرده که قرارداد با شرکت است نه با افراد حقیقی و هر چند در متن قرارداد امده که زمین پروژه و مجوزها متعلق به طرف اول (شرکت است) زمین و مجوز ساخت به نام شخص است (مدیر عامل شرکت) و مجوز پیش فروش گرفته نشده است. بنده 80 درصد پول را پرداخت کرده ام و با تماسهای مکرر سازنده که میگفت امکان ساخت ندارد و قصد دارد تسویه کند اقساط را متوقف کردم ولی ایشان از دادن حتی اصل پول با گذشت 4 سال امتناع کردند و ادعا کردند که شما پول نریخته اید قرادادتان منفسخ شده (بندی به این شکل در قرارداد هست که اگر طرف دوم اقساط را نریزد قرارداد منفسخ میشود) بنده شکایت حقوقی تحویل مبیع مطرح کرده ام و کاشف به عمل امده که هر چند الان زمین به نام مدیر عامل شرکت است در زمان انعقاد قرارداد طی یک توافقنامه (زمین معوض) به ایشان داده شده که ایشان اجازه پیش فروش به کسی نداشته اند و حتما باید بعد از 30 درصد پیشرفت فیزیکی با کسب اجازه و گرفتن مجوز از سازمانی که زمین را به ایشان داده پیش فروش میکردند.هر چند این شرط بعدها بنا به تقاضا سازنده که به سازمان نوشته توان ساخت ندارد و خواسته بدون تکمیل طرحش زمین به طور قطعی به او انتقال یابد تغیییر یافته و لیکن در زمان انعقاد قرارداد با من این حق را نداشته اند.این طور به نظر میرسد که فرد بعد از انکه موفق شده زمین را به اسم خود سند قطعی بزند از من و بقیه خواسته که پول واریز نکنیم تا با توجه به بند منفسخ شدن حق ما را پایمال کند.متاسفانه هنوز رای صادر نشده و دادگاه من را برای پرداخت نکردن اقساط مقصر دانسته و قبول ندارد که این قرارداد محتوای پیش فروش دارد هر چند که اسمش مشارکت در ساخت است. چون من نه مالک زمین بوده ام نه سازنده من فقط پول داده ام که صاحب یک مغازه شوم. لطفا در صورت امکان من را راهنمایی بفرمایید.
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 595
پاسخ – چگونگی تفسیر قرارداد و تمیز عنوان مشارکت در ساخت از پیش فروش
- حول محور ساخت یک ساختمان ممکن است قراردادهای متعددی تنظیم شود یا تنظیم آنها موضوعیت پیدا کند که از جمله مهم ترین این قراردادها می توان به قرارداد پیش فروش ساختمان و قرارداد مشارکت در ساخت اشاره نمود.
- قرارداد پیش فروش آپارتمان به قراردادی گفته می شود که شخص سازنده یا مالک قدر السهم (طرفین قرارداد مشارکت در ساخت) اقدام به فروش سهم خود از ساختمان در حال ساخت قبل از تکمیل بنمایند.هر چند که به این قرارداد فروش گفته شده ولی در بسیاری از مواقع هنوز یک مبیع دارای عینیت و ملموس در خارج وجود ندارد در نتیجه واژه فروش به جهت عدم وجود شرایط مبیع ، دقیق نیست هر چند که این قرارداد به حکم ماده 10 قانون مدنی معتبر است.
- قرارداد مشارکت در ساخت به قراردادی گفته می شود که اصولا در آن شخص یا اشخاصی بعنوان مالک زمین یا ملک کلنگی از یک طرف و شخص یا اشخاصی بعنوان سازنده و سرمایه گذار از طرفی دیگر اقدام به مشارکت در پروسه ساخت نموده و بر قدر السهم نهایی مشخصی توافق می کنند.
- محدوده آورده و قدر السهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت حسب مورد ممکن است متفاوت باشد اما آنچه ثابت و تغییر ناپذیر است این است که کار فنی و تخصصی ساخت ساختمان و سرمایه ساخت آورده سازنده و زمین یا ملک کلنگی آورده ثابت مالکین است.
- گاهی در قرارداد مشارکت درساخت ، سازنده اجازه می یابد که شخصی را بعنوان سرمایه گذار کلی یا جزیی وارد قرارداد کند.
- جایگزین و مشابه قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد پیمانکاری است که به موجب آن مالکین به صورت پیمانی ساخت پروژه ساختمانی را با در نظر گرفتن درصدی از هزینه ها برای پیمانکار به وی واگذار می کند معمولا این درصد حسب مورد و توافق بین 10 تا 30 درصد هزینه های پروژه است.
- متاسفانه در طول سالهای تاسیس مجلس قانونگذاری در ایران (کمی بیش از صد سال) و خصوصاً در 40 سال گذشته اقدام چندانی در جهت سر و سامان داده به قراردادهای عادی راجع به املاک و اموال غیر منقول ، صورت نگرفته است و همین خود حاشیه امنی را برای کلاهبرداران و افراد سودجو ایجاد نموده است و شاید بتوان گفت مناسب ترین بستر برای بردن اموال افراد و به اصطلاح کلاهبرداری استفاده از پوشش و قالب خرید و فروش اموال غیر منقول است.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ملاک تفکیک قرارداد مشارکت در ساخت از پیش فروش
♦ اینکه دادگاه قرارداد بین شما و شخص پیش فروشنده را مشارکت در ساخت توصیف و تفسیر نماید یا قرارداد پیش فروش چندان تاثیری در اصل موضوع ندارد چرا که اشتباه بزرگ شما توقف پرداخت اقساط ثمن بوده که ضمانت اجرای آن نیز در قرارداد مشخص شده یعنی ایجاد حق فسخ برای فروشنده در صورت تاخیر.
♦ احتمالا در این قرارداد به نفع شما نیز ضمانت اجراهایی وجود دارد ولی متاسفانه چون شما به تعهدات خود عمل ننموده اید مشکل بتوان مطالبه خسارت نمود؛ چرا که اصولاً فقط طرفی استحقاق دریافت خسارت را دارد که خود متخلف از انجام قرارداد نبوده باشد.
♦ نداشتن حق پیش فروش برای شخصی که به شما فروخته به نفع شما امتیاز نیست، در صورتی که این معامله به هر دلیلی باطل شود شما حق دریافت ثمن قرارداد را دارید که البته باید تلاش نمایید قضیه را جوری توصیف کنید که رضایت قاضی را در جهت امکان مطالبه ثمن به نرخ روز جلب کنید.
برای این منظور توصیه می کنیم حتما قبل از انجام هر اقدامی حضوراً به یک وکیل مراجعه نمایید.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.