امکان تخلیه مستاجر قبل از انقضا مدت اجاره

_{^{پاسخ – آیا می توان قبل از پایان مدت اجاره مستاجر را از آپارتمان بیرون کرد ؟}}

• اجاره عقدی است كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگری را در اختيار مستأجر قرار می دهد، تا از منافع آن ها استفاده كند، مستأجر نیز در مقابل متعهد می شود مالی را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد.
• پس از امضای قرارداد اجاره، تا زمانی كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود بهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را برهم بزند.
• همچنين قرارداد اجاره با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود.
• از جمله موارد استثنائی آن وقتی است كه موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قيد شده باشد كه فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، که در این صورت نیز با فوت مستأجر اجاره منحل می شود.
• همچنين اگر طرفين يا يكی از آن ها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود می آيد يعنی عقل معاش او ضعيف می شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی است.
• در رابطه با تخلیه مستاجر باید گفت در قانون اجاره مصوب 1376، در خصوص تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در ماده 3 آورده شدت است پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
• در ادامه ماده 4 همین قانون مقرر می دارد در صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض ‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
• چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال ‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی ‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.
• در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
• بنابراین، طبق ماده مذکور در صورتی که موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل اجاره به موجر منوط به استرداد و پس دادن آن مبلغ است.
• در خصوص امکان تخلیه مستاجر قبل از انقضا مدت اجاره باید گفت در صورتی می توان تقاضا تخلیه ملک را نمود که دلایل فسخ اجاره موجود باشد. به عبارت دیگر در مواردی موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر 1356 است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

^{_{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تخلیه مستاجر از قبل از انقضاء مدت اجاره}}

در پاسخ به پرسش شما باید گفت انتقال عين مستأجره توسط مالک آن صورت می گيرد که می تواند به صورت بيع باشد و مالک بخواهد آن را بفروشد و يا به ارث باشد يعنی با فوت مالک، عین ملک به وراثش به ارث برسد. در صورتی كه منفعت اين ملک در اجاره ديگری باشد، این امر تاثيری در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقی بين مالک اول و مستأجر صورت گرفته اين رابطه همچنان ادامه می يابد و عقود اجاره و بیع هر دو صحیح خواهد بود. بنابراین، مالک ملک می تواند عین ملک را اگرچه ملک در اجاره ی دیگری است، به شخص ثالث منتقل نماید و این امر تأثیری در عقد اجاره نخواهد داشت. با این حال، اگرر منتقل الیه، یعنی شخصی كه مالک، عين مستأجره را به وی منتقل ميكند،  در زمان انعقاد عقد نداند که ملک در اجاره ی دیگری است، حق فسخ قرارداد را دارد. 
بنابراین، در صورتی که هنگام انعقاد قرارداد فروش خریدار از اینکه ملک در اجاره ی کسی است خبر داشته باشد، نمی تواند قرارداد فروش را فسخ نماید. همچنین او حقی برای بیرون کردن مستاجر ندارد.  قرارداد اجار نیز به قوت خود باقی است و مستاجر می تواند تا پایان مدت اجاره در ملک بماند مگر آنکه برای شما به عنوان موجر حق فسخ بوجود بیاید که بتوانید اجاره را فسخ نموده و درخواست تخلیه نمایید. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - تخلیه مستاجر قبل از انقضاء مدت}}

جهت اطلاع از مقررات مربوط به تخلیه مستاجر مقررات زیر را مطالعه فرمایید :

متن قانون مدنی از ماده 466 تا ماده 506

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

‌ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما