اعتبار مبایعه نامه در بنگاه املاک و شرایط پرداخت ثمن

_{^{پاسخ – آیا مبایعه نامه در بنگاه و شرایط پرداخت ثمن آن معتبر است ؟}}

• مبایعه نامه یا بیع نامه، قراردادی است که به موجب آن عقد بیع یا همان خرید و فروش واقع می گردد. مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می گردد.
• در قانون مدنی ایران در ماده 1284 سند چنین تعریف شده است: سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. طبق این تعریف نوشته در صورتی سند شمرده میشود که بتواند در دادرسی دلیل قرار گیرد. با این حال، اصطلاح سند در حقوق ثبت با اصطلاح سند در حقوق مدنی متفاوت می باشد.
• سند ثبتی که به آن سند رسمی گفته میشود و در مقابل سند عادی قرار دارد، نوشته ای است رسمی که دلالت بر وجود حقی به نفع یک شخص میکند (ثبوت حق) که در صورت لزوم خود این نوشته میتواند ثبوت حق موضوع آن را بدون آنکه نیاز به دلیل دیگر باشد اثبات نماید (اثبات حق).
• به موجب ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. اسناد عادی اسنادی هستند که جزء اسناد ماده مذکور نباشند.
• در دو حال اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می‌کنند:

الف- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده، صدور آن را از جانب خود تأیید کند.
ب – در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخص منکر قبلاً به امضاء و مهر رسیده است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{اعتبار مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه املاک}}

در رابطه با اعتبار مبایعه نامه در بنگاه املاک باید گفت اعتبار اسناد عادی از هر جهت کمتر از اعتبار اسناد رسمی است و فاقد مزایای سند رسمی بوده و قدرت اثباتی سند رسمی را ندارد. سند عادی تا زمانی که از سوی امضا کننده مورد انکار واقع نشده بین طرفین معتبر است.

قائم مقام قانونی یا ورثه امضا کننده سند عادی نیز نمی توانند سند عادی را مورد انکار قرار دهند بلکه فقط حق تردید در اصالت سند را دارند. هنگامی که سندی بر علیه امضا کننده در دعوی ابراز می شود امضا کننده یا اقرار به اصالت سند می نماید و یا آنکه منکر آن می شود و یا اینکه نسبت به اصالت و صحت آن سکوت می نماید.

اگر امضا کننده به صدور سند از سوی خود اقرار کند یا سکوت نماید و صریحا منکر صدور آن نگردد در این صورت سند عادی معتبر بوده و در حکم سند رسمی می گردد و امضا کننده نمی تواند بعد از اقرار مجددا صحت و اصالت آن را انکار نماید مگر تحت عنوان جعل.
اما اگر امضا کننده صراحتا خط و امضای خود را انکار نماید اثبات صحت و اصالت سند بر عهده ابراز کننده می باشد که طبق دلایل مندرج در مواد قانون آیین دادرسی مدنی باید صحت و اصالت آن را ثابت نماید و سند مزبور پس از اثبات صحت و اصالت آن در حکم سند رسمی محسوب می گردد.
در صورتی که صحت و اصالت سند عادی در محکمه ثابت شود طرفی که سند علیه او ابراز شده میتواند صحت مندرجات سند را انکار نماید زیرا ممکن است خود سند صحیح باشد ولی مندرجات آن باطل باشد. در اینجا برخلاف سابق طرفی که سند علیه او ابراز شده و مدعی بطلان مندرجات سند است باید اقامه دلیل کند. بنابراین، وقایع مندرج در سند عادی پس از اثبات اصالت آن مثل سند رسمی معتبر است تا خلاف آن ثابت شود.
هر یک از طرفین دعوا می تواند نسبت به سندی که طرف دیگر در دادگاه ارائه نموده است، حسب مورد اظهار انکار و تردید نموده و یا اینکه ادعای جعل نماید. در این صورت، دادگاه تحت شرایطی رسیدگی به صحت و اصالت سند مورد نظر را آغاز کرده و به بررسی اصالت سند می پردازد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعتبار مبایعه نامه در بنگاه املاک و شرایط پرداخت ثمن}}

در پاسخ به پرسش شما باید گفت مبایعه نامه در صورتی که در آن شرایط صحت معاملات یعنی قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، مشروعیت جهت معامله، معلوم و معین بودن مورد معامله، رعایت گردیده باشد صحیح می باشد. همچنین مفاد اسناد هنگامی اعتبار دارند که مخالف با قوانین مملکتی نباشند.  منتها باید توجه داشته باشید که ورثه می توانند نسبت به سند عادی ادعای تردید یا جعل نمایند و در این صورت شما باید صحت و اصالت سند عادی مذکور را در دادگاه ثابت نمایید.
 مضافا اینکه به موجب ماده 22 قانون ثبت همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
بنابراین، بهتر است تا پدر شما در قید حیات هستند از ایشان تقاضای تنظیم سند رسمی نمایید تا از این جهت تهدیدی متوجه شما نباشد.

^{_{مستندات قانونی - اعتبار مبایعه نامه و قولنامه}}

ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی
سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
ماده ۱۲۸۵ قانون مدنی
شهادتنامه سند محسوب نمیشود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت.
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی
سند بر دو نوع است: رسمی و عادی.
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی
مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.
ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی
غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.
ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی
اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح ‌کرده باشد.
ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی
اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.
۱) اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌ الیه تصدیق نماید.
۲) هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضاء یا مهر کرده است.
ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی
در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف میتواند ادعای جعلیت به اسناد‌ مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.
ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی
هر گاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات ‌مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است.
ماده ۱۲۹۴ قانون مدنی
عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می‌ گیرد سند را از رسمیت خارج نمی ‌کند.
ماده ۱۲۹۵ قانون مدنی
محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم‌ شده دارا میباشد مشروط بر اینکه:
اولا) اسناد مزبوره به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد.
ثانیاً) مفاد آنها مخالف با قوانین مربوطه بنظم عمومی یا اخلاق حسنه ایران نباشد.
ثالثاً) کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده به موجب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبر بشناسد.
رابعاً) نماینده سیاسی یا قنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و یا قنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده‌ باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است.
ماده ۱۲۹۶ قانون مدنی
هر گاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل با قوانین محل تنظیم خود به توسط نماینده سیاسی یا قنسولی خارجه در ایران تصدیق شده ‌باشد قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج تهران حکام ایالات و ولایات امضاء نماینده خارجه را‌ تصدیق کرده باشند.
ماده ۱۲۹۷ قانون مدنی
دفاتر تجارتی در موارد دعوای تاجری بر تاجر دیگر در صورتی که دعوی از محاسبات و مطالبات تجارتی حاصل شده باشد دلیل ‌محسوب میشود مشروط بر اینکه دفاتر مزبوره مطابق قانون تجارت تنظیم شده باشند.
ماده ۱۲۹۸ قانون مدنی
دفتر تاجر در مقابل غیر تاجر سندیت ندارد فقط ممکن است جزء قرائن و امارات قبول شود لیکن اگر کسی به دفتر تاجر استناد کرد‌ نمیتواند تفکیک کرده آنچه را که بر نفع او است قبول و آنچه که بر ضرر او است رد کند مگر آنکه بی‌اعتباری آنچه را که بر ضرر اوست ثابت کند.
ماده ۱۲۹۹ قانون مدنی
دفتر تجارتی در موارد مفصله ذیل دلیل محسوب نمی‌شود:
۱) در صورتی که مدلل شود اوراق جدیدی به دفتر داخل کرده‌اند یا دفتر تراشیدگی دارد.
۲) وقتی که در دفتر بی‌ترتیبی و اغتشاشی کشف شود که بر نفع صاحب دفتر باشد.
۳) وقتی که بی‌اعتباری دفتر سابقا به جهتی از جهات در محکمه مدلل شده باشد.
ماده ۱۳۰۰ قانون مدنی
در مواردی که دفتر تجارتی بر نفع صاحب آن دلیل نیست بر ضرر او سندیت دارد.
ماده ۱۳۰۱ قانون مدنی
امضائی که در روی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضا کننده دلیل است.
ماده ۱۳۰۲ قانون مدنی
هر گاه در ذیل یا حاشیه یا ظهر سندی که در دست ابراز کننده بوده مندرجاتی باشد که حکایت از بی‌ اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا ‌قسمتی از مفاد سند نماید مندرجات مزبوره معتبر محسوب است اگر چه تاریخ و امضاء نداشته و یا به وسیله خط کشیدن و یا نحو دیگر باطل شده‌ باشد.
ماده ۱۳۰۳ قانون مدنی
در صورتی که بطلان مندرجات مذکوره در ماده قبل ممضی به امضاء طرف بوده و یا طرف بطلان آن را قبول کند و یا آنکه بطلان آن در‌ محکمه ثابت شود مندرجات مزبوره بلااثر خواهد بود.
ماده ۱۳۰۴ قانون مدنی
هر گاه امضای تعهدی در خود تعهد نامه نشده و در نوشته علیحده شده باشد آن تعهد نامه بر علیه امضا کننده دلیل است در صورتی که‌در نوشته مصرح باشد که به کدام تعهد یا معامله مربوط است.
ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی
در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در ‌تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.
ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک
سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود.
انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. مامورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحا مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد. 
تبصره - هر‌گاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا، فته‌طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا سفته طلب پرداخت نگردیده است این دعوا قابل رسیدگی خواهد بود.
ماده ۲۱۶ قانون ایین دادرسی مدنی
کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می تواند خط یا مهر یا امضا و یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار نماید و احکام منکر بر او مترتب می گردد اگر سند ابرازی منتسب به شخص او نباشد می تواند تردید کند.
ماده ۲۱۷ قانون ایین دادرسی مدنی
اظهار تردید یا انکار نسبت به دلایل و اسناد ارائه شده حتی‌الامکان باید تا اولین جلسه دادرسی به عمل آید و چنانچه در جلسه دادرسی منکر شود و یا نسبت به صحت و سقم آن سکوت نماید حسب مورد آثار انکار و سکوت بر او مترتب خواهد شد. در مواردی که رای دادگاه بدون دفاع خوانده صادرمی شود، خوانده ضمن واخواهی از آن، انکار یا تردید خود را به دادگاه اعلام می دارد. نسبت به مدارکی که در مرحله واخواهی مورد استناد واقع می شود نیز اظهار تردید یا انکار باید تا اولین جلسه دادرسی به عمل آید.
ماده ۲۱۸ قانون ایین دادرسی مدنی
درمقابل تردید یا انکار، هرگاه ارائه کننده سند، سند خود را استرداد نماید، دادگاه به اسناد و دلایل دیگر رجوع می کند. استرداد سند دلیل بر بطلان آن نخواهد بود، چنانچه صاحب سند، سند خود را استرداد نکرد و سند موثر در دعوا باشد، دادگاه مکلف است به اعتبار آن سندرسیدگی نماید.
ماده ۲۱۹ قانون ایین دادرسی مدنی
ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک ارائه شده باید برابر ماده ۲۱۷ این قانون با ذکر دلیل اقامه شود، مگر اینکه دلیل ادعای جعلیت بعداز موعد مقرر و قبل از صدور رای یافت شده باشد، در غیر این صورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‌دهد.
ماده ۲۲۰ قانون ایین دادرسی مدنی
ادعای جعلیت و دلایل آن به دستور دادگاه به طرف مقابل ابلاغ می شود. در صورتی که طرف به استفاده از سند باقی باشد، موظف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اصل سند موضوع ادعای جعل را به دفتر دادگاه تسلیم نماید. مدیر دفتر پس از دریافت سند، آن را به نظر قاضی دادگاه رسانیده و دادگاه آن را فوری مهر و موم می نماید. چنانچه در موعد مقرر صاحب سند از تسلیم آن به دفتر خودداری کند، سند از عداد دلایل او خارج خواهد شد.
تبصره- در مواردی که وکیل یا نماینده قانونی دیگری در دادرسی مداخله داشته باشد، چنانچه دسترسی به اصل سند نداشته باشد حق استمهال دارد و دادگاه مهلت مناسبی برای ارائه اصل سند به او می دهد.
ماده ۲۲۱ قانون ایین دادرسی مدنی
دادگاه مکلف است ضمن صدور حکم راجع به ماهیت دعوا نسبت به سندی که درمورد آن ادعای جعل شده است، تعیین تکلیف نموده، اگر آن را مجعول تشخیص ندهد، دستور تحویل آن را به صاحب سند صادر نماید و در صورتی که آن را مجعول بداند، تکلیف اینکه باید تمام سند از بین برده شود و یا قسمت مجعول در روی سند ابطال گردد یا کلماتی محو و یا تغییر داده شود تعیین خواهد کرد.اجرای رای دادگاه در این خصوص منوط است به قطعی شدن حکم دادگاه در ماهیت دعوا و گذشتن مدت درخواست تجدیدنظر یا ابرام حکم در مواردی که قابل تجدیدنظر می باشد و در صورتی که وجود اسناد و نوشته های راجع به دعوای جعل در دفتر دادگاه لازم نباشد، دادگاه دستور اعاده اسناد و نوشته ها را به صاحبان انها می دهد.
ماده ۲۲۲ قانون ایین دادرسی مدنی
کارمندان دادگاه مجاز نیستند تصویر یا رونوشت اسناد و مدارکی را که نسبت به انها ادعای جعلیت شده مادام که به موجب حکم قطعی نسبت به انها تعیین تکلیف نشده است، به اشخاص تسلیم نمایند، مگر با اجازه دادگاه که در این صورت نیز باید در حاشیه آن تصریح شود که نسبت به این سند ادعای جعلیت شده است.
تخلف از مفاد این ماده مستلزم محکومیت از سه ماه تا یک سال انفصال از خدمات دولتی خواهد بود.
ماده ۲۲۳ قانون ایین دادرسی مدنی
خط، مهر، امضا و اثر انگشت اسناد عادی را که نسبت به آن انکار یا تردید یا ادعای جعل شده باشد، نمی توان اساس تطبیق قرار داد، هرچند که حکم به صحت آن شده باشد.
ماده ۲۲۴ قانون ایین دادرسی مدنی
می توان کسی را که خط یا مهر یا امضا یا اثر انگشت منعکس در سند به او نسبت داده شده است، اگر در حال حیات باشد، برای استکتاب یا اخذ اثر انگشت یا تصدیق مهر دعوت نمود. عدم حضور یا امتناع او از کتابت یا زدن انگشت یا تصدیق مهر می تواند قرینه صحت سند تلقی شود.
ماده ۲۲۵ قانون ایین دادرسی مدنی
اگر اوراق و نوشته هاو مدارکی که باید اساس تطبیق قرار گیرد در یکی از ادارات یا شهرداری‌ها یا بانکها یا موسساتی که با سرمایه دولت تاسیس شده است موجود باشد، برابر مقررات ماده انها را به محل تطبیق می اورند. چنانچه اوردن انها به محل تطبیق ممکن نباشد و یا به نظر دادگاه مصلحت نباشد و یا دارنده انها در شهر یا محل دیگری اقامت داشته باشد به موجب قرار دادگاه می توان در محلی که نوشته ها، اوراق و مدارک یاد شده قراردارد، تطبیق بعمل اورد.
ماده ۲۲۶ قانون ایین دادرسی مدنی
دادگاه موظف است در صورت ضرورت، دقت در سند، تطبیق خط، امضا، اثرانگشت یا مهر سند را به کارشناس رسمی یا اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل که مورد وثوق دادگاه باشند ارجاع نماید. اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل، هنگام اعلام نظر به دادگاه ارجاع کننده، باید هویت و مشخصات کسی را که در اعلام نظر دخالت مستقیم داشته است معرفی نماید. شخص یادشده از جهت مسئولیت و نیز موارد رد، درحکم کارشناس رسمی می باشد.
ماده ۲۲۷ قانون ایین دادرسی مدنی
چنانچه مدعی جعلیت سند در دعوای حقوقی، شخص معینی را به جعل سند مورد استناد متهم کند، دادگاه به هر دو ادعا یکجا رسیدگی می‌نماید.
در صورتی که دعوای حقوقی در جریان رسیدگی باشد، رای قطعی کیفری نسبت به اصالت یا جعلیت سند، برای دادگاه متبع خواهد بود. اگر اصالت یا جعلیت سند به موجب رای قطعی کیفری ثابت شده و سند یاد شده مستند دادگاه در امر حقوقی باشد، رای کیفری برابر مقررات مربوط به اعاده دادرسی قابل استفاده می باشد. هرگاه در ضمن رسیدگی، دادگاه از طرح ادعای جعل مرتبط با دعوای حقوقی در دادگاه دیگری مطلع شود، موضوع به اطلاع رئیس حوزه قضایی می رسد تا با توجه به سبق ارجاع برای رسیدگی توام اتخاذ تصمیم نماید.
ماده ۲۲۸ قانون ایین دادرسی مدنی
پس از ادعای جعلیت سند، تردید یا انکار نسبت به آن سند پذیرفته نمی شود، ولی چنانچه پس از تردید یا انکار سند، ادعای جعل شود، فقط به ادعای جعل رسیدگی خواهد شد.
در صورتی که ادعای جعل یا اظهار تردید و انکار نسبت به سند شده باشد، دیگر ادعای پرداخت وجه آن سند یا انجام هر نوع تعهدی نسبت به آن پذیرفته نمی شود و چنانچه نسبت به اصالت سند همراه با دعوای پرداخت وجه یا انجام تعهد، تعرض شود فقط به ادعای پرداخت وجه یا انجام تعهدرسیدگی خواهد شد و تعرض به اصالت قابل رسیدگی نمی باشد.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما