تعریف و ماهیت حق شفعه
- حقوق در یک تقسیم بندی کلی به حقوق مالی و غیر مالی تقسیم می شود.
- حق مالی حقی است که قابل تقویم به پول باشد. جلد اول قانون مدنی ایران به حق مالی اختصاص دارد . حق مالی بر سه قسم است : 1- حق عینی ، 2- حق دینی ، 3- حق معنوی.
- حق عینی رابطه مستقیم اشخاص با مال را می گویند (ماده 29 قانون مدنی) یکی از انواع حقوق عینی حق شفعه می باشد که در ماده 808 قانون مدنی تعریف شده است.
- نکته مهم در ماده فوق این است که تمامی شرایط باید با یکدیگر جمع شوند و نمی توان با یک شرط یا چند شرط آن حکم به ایجاد حق شفعه داد.
- شفعه در لغت به معنای تقویت و کمک کردن و ضمیمه کردن است و واژه های شفاعت و شفیع نیز از همین ریشه اند. شفیع نیز با ضمیمه کردن مبیع به ملک خود باعث تقویت ملک خود می شود.
- از لحاظ اصطلاحی نیز ماده 808 قانون مدنی حق شفعه را تعریف کرده است بر اساس این ماده حق شفعه حقی است که شریک ملک مشاع در ازای پرداخت ثمن به خریدار حصه مشاع می تواند مبیع او را تملک کند.
- بر اساس ماده 808 قانون مدنی برای پیدایش حق شفعه باید شرایط متعددی جمع باشند این شرایط عبارت است از غیر منقول بودن مال مشاع ، قابل تقسیم بودن مال مشاع ، محدود بودن شرکا به دو شخص ، مشاع بودن مال مشاع ، انتقال حصه شریک از طریق بیع به شخص ثالث.
- ماده 808 قانون مدنی غیر منقول بودن مال مشاع را اولین شرط ایجاد حق شفعه بیان کرده است و به دلیل خلاف اصل بودن حق شفعه از گسترش آن به اموال منقول جلوگیری شده است که البته این رویکرد کمی قابل انتقاد است و با مبنای حق شفعه که از قاعده لاضرر تبعیت می کند ناسازگار است.
- مطابق ماده مزبور حق شفعه در اموالی ایجاد می شود که قابل تقسیم باشد و مفهوم مخالف آن این است که در اموال غیر قابل تقسیم جایی ندارد و این حق ایجاد نمی شود. که البته این وصف نیز قابل انتقاد است و با مبنای حق شفعه که لاضرر است هم خوانی ندارد و بهتر است در اموال غیر قابل تقسیم نیز این حق ایجاد شود و چه بسا نیاز ایجاد چنین حقی در اموال غیر قابل تقسیم بیشتر احساس می شود. البته در رویه قضایی مراد از قابل تقسیم بودن اموال قابل افراز بودن آن است .
- قانون مدنی در ماده 808 خود محدود بودن شرکا به دو نفر را پذیرفته است و بیان دارد که شرکا نباید بیشتر از دو نفر باشند و تفاوتی هم نمی کند که دو شخص حقوقی باشد یا دو شخص حقیقی. نکته مهم در این وصف این است که محدود بودن شرکا به دو نفر در زمان انعقاد بیع است یعنی زمان ایجاد حق شفعه نه در زمان اخذ به شفعه.
- مهم ترین شرط پیدایش حق شفعه مشاع بودن مال است و اشاعه در عین مال است. همان طور که صرف مجاورت و اتصال دو ملک حق شفعه ایجاد نمی شود.
- و شرط آخر انتقال به ثالث از طریق بیع است . اولا حتما باید به شخصی غیر از شریک انتقال داده شود و اگر به خود شریک انتقال یابد حق شفعه منتفی است. دوما ظاهر ماده نشان میدهد که انتقال حصه شریک به دیگری عنوان بیع باید داشته باشد. سوما حصه شریک باید به عنوان مبیع انتقال یابد نه ثمن.
مستندات قانونی - حق شفعه
ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر‌گاه مال غیر‌منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
ماده ۸۰۹ قانون مدنی
هر‌گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.
ماده ۸۱۰ قانون مدنی
اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۱ قانون مدنی
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۲ قانون مدنی
اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.
ماده ۸۱۳ قانون مدنی
در بیع فاسد حق شفعه نیست.
ماده ۸۱۴ قانون مدنی
خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.
ماده ۸۱۵ قانون مدنی
حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.
ماده ۸۱۶ قانون مدنی
اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می‌نماید.
ماده ۸۱۷ قانون مدنی
در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
ماده ۸۱۸ قانون مدنی
مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
ماده ۸۱۹ قانون مدنی
نماآتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
ماده ۸۲۰ قانون مدنی
هر‌گاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر می‌گذارد.
حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.
ماده ۸۲۱ قانون مدنی
حق شفعه فوری است.
ماده ۸۲۲ قانون مدنی
حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف‌نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.
ماده ۸۲۳ قانون مدنی
حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.
ماده ۸۲۴ قانون مدنی
هر‌گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما