امکان فروش ملک ورثه ای با مبایعه نامه

_{^{پاسخ – آیا یکی از ورثه می تواند با مبایعه نامه و بدون اطلاع سایرین مالی را بفروشد ؟}}

• با فوت متوفی، وراث قائم مقام قانونی او در ماترک شده و پس از پرداخت دیون متوفی ، ورثه نسبت به اموال به جای مانده مالکیت مشاع دارند.
• مالکیت مشاعی مالکیتی است که به موجب ارث یا قرارداد، دو یا چند شخص به گونه ای  در مالی با یکدیگر سهیم و شریک هستند که نمی توان سهم هر یک را از دیگری تشخیص داد و هر جز از مال بین مالکین مشترک بوده و تصرف و بهره برداری از هیچ بخشی در انحصار یک شریک نیست . 
• در رابطه با فروش ملک ورثه ای باید گفت با وجود اینکه که مالکیت در ملک مشاع برای ورثه بصورت اشتراکی می باشد، اختیار هریک از آنها تنها در تصرف مادی ملک مشاع محدود می باشد و نیازمند اذن دیگر شرکا است نه تصرف حقوقی. توضیح آنکه در تصرف مادی و حقوقی ملک مشاع تفاوت وجود دارد. تصرف حقوقی اعم از فروش، اجاره، هبه و .. که انتقال حقوقی حق شریک است بدون نیاز به اجازه ی سایر شرکا محقق می گرد اما تصرف مادی ملک یعنی تحویل دادن ملک به طرف مقابل نیاز به اذن سایر شرکا (در اینجا سایر ورثه) دارد. 
• بنابراین تصرف حقوقی یکی از ورثه در سهم خود در ملک مشاع هیچگونه ملازمه ای با حق دیگر وراث ندارد و منوط به رضایت آن ها نیست.
• ماده 583 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد که هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً بشخص ثالثی منتقل کند. این عدم نیاز به اذن محدود به تصرف حقوقی شده و در تصرف مادی، تسلیم سهم مشاع و تسلط دیگران بر مال مشترک نیازمند اذن سایر ورثه است چراکه همانطور که پیش تر بیان نمودیم مالکیت مشاعی اشخاص در ملک مشاع بر همه ی اجزای ملک حاکم است و تسلط و تصرف مادی شخص ثالث منوط به اذن شرکاست.
• لازم به ذکر است که تصرف حقوقی نیز تا حد سهم شریک (وارثی که ملک را معامله نموده) صحیح می باشد و در صورتی که معامله ی حقوقی نسبت به کل ملک صورت گیرد، نسبت به میزان سهم دیگر شرکا غیر نافذ است و انتقال مال غیر تلقی شده و جرم است.
• ماده 581 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد که تصرفات (حقوقی در سهم سایر شرکا)  هر یک از شرکاء در صورتیکه بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
• بنابراین، در معامله اجازه تمام وارث شرط می باشد و در صورتی که یکی از ورثه با مبایعه نامه و بدون اطلاع سایرین ملک ورثه ای را بفروشد، مطابق ماده ۲۴۷ نسبت به سهم مالکانی که رضایت نداشته اند فضولی محسوب می شود و می توانند نسبت به فسخ معامله اقدام نمایند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان فروش ملک ورثه ای با مبایعه نامه}}

♦ در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت ملک موروثی تا قبل از تقسیم مال مشاع محسوب می گردد بنابراین فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر محسوب شده و این انتقال قابل ابطال می باشد.به همین خاطر با فروش ملک توسط یکی از وراث شما می توانید نسبت به ابطال معامله انجام شده اقدام نمایید. این دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.

در صورتی که وارث تنها سهم خود را بفروشد و مال غیرمنقول باشد، وراث دیگر می توانند از حق شفعه استفاده کنند و با پرداختن ثمن معامله به خریدار کل ملک را متصرف شوند.

♦ لازم به ذکر است که فروش ارثیه بدون رضایت سایر وراث کلاهبرداری بوده و ضمانت اجرای آن حداقل یکسال حبس به انضمام پرداخت جریمه معادل قیمت مال فروخته شده دارد. برای تعیین تکلیف اموال می باید گواهی انحصار وراثت اخذ نمایید. بدین جهت نام و مشخصات تمامی وراث را در دادخواست تقدیمی به شورای حل اختلافی که آخرین اقامتگاه متوفی در حوزه آن قرار دارد، ذکر کرده و گواهی انحصار وراثت دریافت نمایید.

♦ لازم به ذکر است که اقدام یکی از ورثه برای گرفتن انحصار وراثت کافی است. با اخذ این گواهی، میزان سهم هر یک از ورثه از ماترک مشخص می گردد و بدین ترتیب در صورتی که معامله نسبت به ملک موروثی با مبایعه نامه رخ دهد، می توان آن را باطل نمود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است. 

_{^{مستندات قانونی - فروش ملک ورثه ای با قولنامه}}

ماده ۲۴۷ قانون مدنی
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.

ماده ۲۵۱ قانون مدنی
رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.

ماده ۲۵۶ قانون مدنی
هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ‌و نسبت به غیر فضولی است.

ماده ۲۵۹ قانون مدنی
هر گاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن‌ عین و منافع است.

ماده ۲۶۱ قانون مدنی
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که‌ در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.

ماده ۲۶۲ قانون مدنی
در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمه به بایع فضولی رجوع کند.

ماده ۲۶۳ قانون مدنی
هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی‌ رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.

ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری ‌منظور شده باشد.

ماده ۵۸۱ قانون مدنی
تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده ۵۸۲ قانون مدنی
شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

ماده ۵۸۳ قانون مدنی
هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً بشخص ثالثی منتقل کند.

ماده ۵۸۵ قانون مدنی
شریک غیر ماذون در مقابل اشخاصی که با آنها معامله کرده مسئول بوده و طلبکاران فقط حق رجوع به او دارند.

ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار‌محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود. و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت‌اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد. هر یک از دوائر و دفاتر فوق مکلفند در‌مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون
فوت وقت به طرف برسانند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما