فروش سهم از زمین مشترک با برادرها

_{^{پاسخ – چگونه می توانم سهم خود از زمین مشترک با برادرهایم را بفروشم ؟}}

• ملک مشاع ملکی است که دارای دو یا چند مالک باشد و مالکیت این افراد در جزء جزء ملک بوده و سهم هریک از آن ها قابل تشخیص و تمایز نباشد.
• اشاعه می تواند ارادی باشد مانند انعقد قرارداد یا قهری همانند مالکیت مشاعی ورثه بر ترکه. در حالــت اشــاعه مالکیــت هر یک از شریکان اصالت خود را از دست نمی دهد منتهـا در عالم خـارج آمیخته بـا حق دیگران اسـت بـه گونه ای کـه در هر جزء وجـود دارد، بدون اینکـه بتوان مصداق مستقل و جداگانه ای برای آن معین کرد. 
• افراز به معنای پایان دادن به مشارکت و تقسیم ملک مشاع به علت عدم رضایت شریک یا شرکا برای ادامه ی شراکت می باشد.
• جهت افراز، خواه مبنای اشاعه ارث باشد یا قرارداد، درخواست هریک از مالکین برای تقسیم ملک کافی بوده و نیاز به تقاضا یا حتی رضایت سایرین برای پایان دادن به اشاعه نمی باشد.
• با این وجود مطابق ماده 589 قانون مدنی هر شریک ‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
• دعوای افراز املاک مشاع باید بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه به اداره ی ثبت یا دادگاه  اقامه گردد و این دادخواست باید به طرفیت کلیه ی مالکین مشاعی یعنی همه¬ی وراث باشد در غیر این صورت دعوای شما رد خواهد شد.
• لازم به ذکر است که اگر میان ورثه صغیر، سفیه، مجنون یا غایب مفقودالاثری باشد، صلاحیت طرح دعوای افراز ملک مشاع در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
• تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به در صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکان پذیر نبود مال مشاع فروخته می شود.
• مطابق ماده چهار قانون فروش ملک مشاع ملکی که قطع به یقین قابل افراز نباشد به خواسته هر یک از شرکا و صدور دستور مرجع مربوطه به فروش خواهد رسید و مبلغ حاصل از فروش متعلق به هر یک از شرکا متناسب با سهم او خواهد بود. لازم به ذکر است که هر یک از وراث به مدت 10 روز فرصت دارند که در خصوص گواهی عدم قابلیت افراز اعتراض نمایند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما در خصوص فروش سهم از زمین مشترک با برادرها باید گفت به موجب ماده 30 قانون مدنی مالکی که مالی را در دست دارد و مال خودش است، این حق را دارد و میتواند هر نوع انتفاع و تصرفی را که بخواهد از آن مال ببرد، مگر اینکه قانون یکسری موارد را از این اختیارات مالک استثناء کرده باشد.

با این وجود، از نظر حقوقی، تصرف شریک در مال مشاع در صورتی ممکن خواهد بود که با رضایت سایر شرکا باشد.بنابراین تصرف حقوقی شریک در یک مال تا میزان سهم خود صحیح و نافذ بوده و نیاز به اجازه ی هیچ یک از شرکا ندارد.
بنابرین، شما می توانید به میزان سهم خود مال مشترک را بفروشید و برای این کار نیاز به اجازه ی سایر شرکا ندارید. منتها باید توجه داشته باشید که اولا شما نمی توانید ملک را به تصرف مشتری بدهید چراکه تصرف مادی بدون اجازه ی سایر شرکا در مال مشاع غصب می باشد و مجاز نیست.دوما شما نمی توانید در ملک تعیین حدود نمایید چراکه سهم همه مالکین در حال حاضر مشاعی است و ابعاد در ملک مشاعی معنا ندارد بلکه در ملک افراز شده ابعاد مشخص می شود.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

بنابراین، نمی توان بر هیچ یک از شرکا تا زمانی که اشاعه برقرار است سهم معینی در نظر گرفت مگر با افراز ملک.افراز دو راه دارد؛ یکی اینکه همه شرکا به اتفاق صورتجلسه تقسیم تنظیم نموده و در آن صورتجلسه سهم هر شخص مشخص شود و همگی امضا کنند. و دیگر اینکه یکی یا چند نفر از شرکا به اداره ثبت محل مراجعه نموده و تقاضای افراز نمایند.

البته در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد دادگاه صالح برای افراز به دادگاه محل وقوع ملک است. لازم به ذکر است به موجب ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می ‌شود.
البته باید توجه داشته باشید که شما زمانی می توانید تقاضای افراز دهید که به موجب قرارداد شراکت ملتزم به عدم تقسیم نشده باشید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی در خصوص فروش سهم مشاعی با برادر}}

جهت اطلاع از مقررات مربوط به فروش سهم مشاعی مقررات زیر را مطالعه نمایید :

متن قانون مدنی ماده 30  و ماده 571 تا ماده 606
ماده ۹ آیین‌ نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.
تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. ‌دادگاه شهرستان بدعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع
هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.
ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری میرسد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما